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1、教你看懂pos機(jī)簽購單

教你看懂pos機(jī)簽購單

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近年來，以房地產(chǎn)營銷公司、電商互聯(lián)網(wǎng)公司作為團(tuán)購組織的商品房團(tuán)購模式日漸盛行。該團(tuán)購模式給開發(fā)商帶來了可觀的成交量，對購房者而言得到了價格優(yōu)惠，對團(tuán)購組織而言取得了團(tuán)購費(fèi)收益，表面能夠?qū)崿F(xiàn)三贏局面。但在該團(tuán)購模式下，有時因信息不對稱、主體模糊性、優(yōu)惠方案隱蔽性、經(jīng)營者受暴利驅(qū)使等因素，可能使購房者陷入“房屋交易迷魂陣”，從而引發(fā)商品房預(yù)售（銷售）合同糾紛，甚至以群體性訴訟方式出現(xiàn)。

原告冉某、康某在被告Y公司（開發(fā)商）的售樓處認(rèn)購了一處房屋，未簽訂認(rèn)購書，在售樓處負(fù)責(zé)銷售系爭房屋的Z公司工作人員的安排下，原告于當(dāng)日通過不同的pos機(jī)刷卡支付了定金10萬和其他款項(xiàng)491,615元，并取得了由Z公司蓋章的491,615元收據(jù)，該收據(jù)載明購買系爭房屋，收款事由為“買優(yōu)惠”。

后，原告與被告Y公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告Y公司購買系爭房屋，總價款為2,308,385元。合同簽訂后，原告除先前支付的10萬元外又分兩筆向Y公司支付房款共2,208,385元。

后原告訴至法院，要求兩被告共同返還多收取的“預(yù)付款”491,615元。其主張?jiān)谥Ц逗罄m(xù)購房款時，要求將定金和預(yù)付款沖抵購房款，但被告公司工作人員告知因兩筆款項(xiàng)分別支付至不同公司，基于公司的財(cái)務(wù)規(guī)范和走賬要求，該491,615元無法直接轉(zhuǎn)為等額購房款，將通過原路徑退還原告。原告為盡快完成購房手續(xù)才重復(fù)支付了房款。但此后兩被告一直未向原告返還多余房款。

被告Y公司辯稱

認(rèn)可給予原告支付30萬元電商團(tuán)購費(fèi)抵60萬元房款的優(yōu)惠，但其公司并未收取原告所稱預(yù)付款，原告作為完全民事行為能力人有能力亦有義務(wù)區(qū)分款項(xiàng)支付的對象。雙方合同一直正常履行，原告在起訴之前從未與其公司聯(lián)系過返還房款事宜。

被告Z公司辯稱

其公司通過pos機(jī)分別收到20萬元和10萬元，后開具服務(wù)費(fèi)收據(jù)30萬元。收到本案傳票后才發(fā)現(xiàn)原告支付491,615元的簽購單抬頭顯示的名稱與Z公司并不完全相符，且該pos機(jī)并非其公司申請。據(jù)Z公司與其公司當(dāng)時的項(xiàng)目營銷總監(jiān)陸某某確認(rèn)，pos機(jī)由現(xiàn)場售樓經(jīng)理找人代辦并篡改了顯示名稱，實(shí)際收款人是“上海市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”。其所收取的491,615元中，30萬元由案外人通過pos機(jī)付至Z公司賬戶，差額19萬余元已被員工瓜分。

因而，Z公司僅認(rèn)可收到30萬元的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)。根據(jù)約定，其促成了原告與被告Y公司簽訂預(yù)售合同，原告也已享受到購房優(yōu)惠，故其有權(quán)收取該團(tuán)購服務(wù)費(fèi)。另外，19萬余元是其公司員工涉嫌犯罪所得，不應(yīng)當(dāng)由其公司來承擔(dān)。

法院另查明事實(shí)

1、原告支付的10萬元定金系支付至Y公司，另491,615元的簽購單抬頭顯示的名稱非Z公司完整名稱，經(jīng)查詢銀行流水，付款對象為“上海市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”；

2、Y公司提供的認(rèn)購書經(jīng)筆跡鑒定并非兩原告簽字；

3、Y公司與Z公司簽訂了分銷服務(wù)合同，約定由Z公司非獨(dú)家銷售涉案房產(chǎn)項(xiàng)目，由Z公司收取團(tuán)購費(fèi)的形式向客戶收取傭金，優(yōu)惠方案中提到“電商收取30萬元可抵60萬元/套”。

關(guān)于原告冉某、康某支付的491,615元的性質(zhì)是團(tuán)購費(fèi)還是預(yù)付房款？

原告稱其支付的491,615元是預(yù)付房款，但其與Y公司就系爭房屋并未簽訂認(rèn)購書（Y公司提交的認(rèn)購書中簽字經(jīng)鑒定并非原告冉某、康某本人所簽），也未簽訂預(yù)售合同，其在支付定金時另行預(yù)付房款缺乏合理性；且該筆款項(xiàng)的pos機(jī)簽購單顯示收款方并非Y公司，當(dāng)天其取得的收據(jù)上收款方蓋章的也是Z公司，并非開發(fā)商Y公司，收據(jù)上收款事由亦列明“買優(yōu)惠”；其亦按照預(yù)售合同的約定向Y公司支付了約定的價款，并未在其應(yīng)付房款中扣除該筆款項(xiàng)，其主張支付時提出異議，事后亦及時要求返還，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。綜上，上述491,615元的性質(zhì)并非合同約定的購房款，而是原告在購房時為取得優(yōu)惠而支付的款項(xiàng)。

Z公司收取的團(tuán)購費(fèi)是多少？Z公司是否應(yīng)返還原告相應(yīng)款項(xiàng)？若需返還，返還金額是多少？

Z公司自認(rèn)其公司應(yīng)當(dāng)收取的涉案交易的團(tuán)購費(fèi)為30萬元，Y公司亦認(rèn)可給予了原告支付30萬元電商團(tuán)購費(fèi)抵60萬元房款的優(yōu)惠，上述二者陳述與雙方簽訂的分銷合同對應(yīng)的優(yōu)惠方案相符。原告主張Y公司與Z公司均未與其協(xié)商團(tuán)購費(fèi)，但該陳述與其區(qū)分的兩筆付款行為及其取得收據(jù)上載明的付款事由“買優(yōu)惠”明顯不符。對于該30萬元，因原告已與Y公司在Z公司的銷售下已就系爭房屋簽訂了預(yù)售合同且合同已實(shí)際履行，故其要求返還該筆團(tuán)購費(fèi)并無依據(jù)，本院不予支持。

對于另外的191,615元，Z公司認(rèn)為并非團(tuán)購費(fèi)，故其應(yīng)當(dāng)返還。至于Z公司辯稱該款是其員工私自收取，最終也未入其公司賬，故不應(yīng)由其返還。但其作為分銷方在售樓處銷售系爭房屋，以公司名義收取了該款并出具了公司蓋章的收據(jù)，應(yīng)視為其公司收取了該款項(xiàng)，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還義務(wù)。因此，原告要求Z公司返還該191,615元及利息的請求，本院予以支持。

因上述款項(xiàng)并非支付給Y公司，且原告系因與Z公司約定的團(tuán)購優(yōu)惠服務(wù)才支付的該款項(xiàng)，根據(jù)Y公司與Z公司的分銷協(xié)議，團(tuán)購費(fèi)的收取及發(fā)生爭議亦與Y公司無關(guān)，故對原告要求Y公司承擔(dān)共同還款義務(wù)的主張，本院不予支持。

經(jīng)審理，法院最終判令被告Z公司返還原告冉某、康某人民幣191,615元及利息。

冉某、康某不服向上海市第二中級人民法院提起上訴，后上海市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判。

一、何謂商品房團(tuán)購？

商品房團(tuán)購，是指團(tuán)購組織（一般為房地產(chǎn)營銷公司、電商互聯(lián)網(wǎng)公司）與開發(fā)商協(xié)商出一定時間段內(nèi)低于散戶市場成交價格的房價優(yōu)惠方案，由購房者向團(tuán)購組織交納一定的團(tuán)購費(fèi)后與開發(fā)商按照上述優(yōu)惠價格直接簽訂商品房預(yù)售（銷售）合同的一種消費(fèi)過程。

二、商品房團(tuán)購中的“迷魂陣”

該種團(tuán)購模式不同于購房者自發(fā)組團(tuán)、單位組織職工團(tuán)購和中介組織的團(tuán)購方式，是目前商品房銷售市場最為常見的團(tuán)購方式。但該模式卻存在利用信息不對稱誤導(dǎo)消費(fèi)者、壟斷房源、價格違法（團(tuán)購費(fèi)和實(shí)際網(wǎng)簽價格之和高于備案價格）、違反國家稅收政策（團(tuán)購費(fèi)不計(jì)入合同總價）、影響房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)管、破壞金融環(huán)境等重大隱患，極易引發(fā)“房屋交易迷魂陣”：

01、購房者至售樓現(xiàn)場售樓時無法判斷現(xiàn)場工作人員屬于開發(fā)商還是團(tuán)購組織（有的還有中介人員），也無法看到開發(fā)商與團(tuán)購組織之間簽署的優(yōu)惠方案，不知曉其所購房屋的備案價格；

02、開發(fā)商未與購房者簽訂認(rèn)購書，或簽訂的認(rèn)購書中未寫明優(yōu)惠方案。團(tuán)購組織未與購房者簽訂團(tuán)購協(xié)議，僅有收據(jù)或付款記錄；

03、付款時，購房者要同時向不同主體支付款項(xiàng)，支付依據(jù)不明；

04、存在團(tuán)購費(fèi)過高，團(tuán)購費(fèi)與實(shí)際網(wǎng)簽價格之和超過了備案價格的價格違法行為。在預(yù)售（銷售）合同最終未簽訂或解除的情形下，團(tuán)購費(fèi)退還爭議不斷，團(tuán)購組織推卸責(zé)任或消失不見，開發(fā)商置身事外。

團(tuán)購費(fèi)的收取是否合法？

2017年7月21日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市物價局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》滬建房管聯(lián)【2017】657號規(guī)定：商品住房及地下車庫（位）等附屬設(shè)施的銷售實(shí)行“一價清”制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照備案價格進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他單位、個人不得向購房人收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價款或費(fèi)用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務(wù)價格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將銷售方案（包括一房一價、一車位一價等）在售樓現(xiàn)場張貼公示。上述規(guī)定針對“商品住房”銷售，明確規(guī)定上海市禁止收取團(tuán)購費(fèi)。但在司法實(shí)踐中，由于上述規(guī)定并不屬于導(dǎo)致合同無效的強(qiáng)制性法律規(guī)范，故在實(shí)際發(fā)生團(tuán)購法律關(guān)系時，無法直接否認(rèn)團(tuán)購合同效力。亦有一些地區(qū)對商品房團(tuán)購行為并不完全禁止，僅提出了規(guī)范化要求，譬如蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、蘇州工商行政管理局、蘇州物價局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范全市房地產(chǎn)團(tuán)購銷售行為的通知》蘇住建規(guī)【2013】8號。

三、房屋交易“迷魂陣”如何破解？

為保障購房者的合法權(quán)益、維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序、規(guī)范商品房銷售行為，避免糾紛的發(fā)生，各方主體在商品房銷售中應(yīng)當(dāng)規(guī)范化、透明化操作。

作為開發(fā)商，最重要的應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)銷售現(xiàn)場管理：

針對商品住房和地下車位嚴(yán)格執(zhí)行上述上海市銷售監(jiān)管的通知要求，禁止收取團(tuán)購費(fèi)（電商費(fèi)）；

商品房銷售現(xiàn)場實(shí)行“一價清”制度，嚴(yán)格按照備案價格銷售，并將銷售方案、備案價格在售樓現(xiàn)場醒目位置進(jìn)行張貼公示；

針對其他商品房如店鋪等存在團(tuán)購優(yōu)惠活動時，亦應(yīng)在售樓現(xiàn)場公示團(tuán)購銷售組織和活動優(yōu)惠方案以及參與優(yōu)惠的條件；

售樓現(xiàn)場工作人員應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同銷售主體，防止出現(xiàn)購房者無法判斷是開發(fā)商、團(tuán)購組織或中介公司工作人員的情形；

加強(qiáng)付款監(jiān)管，對現(xiàn)場己方和團(tuán)購組織的收款pos機(jī)進(jìn)行檢查，防止出現(xiàn)更換、篡改，杜絕不合理收費(fèi)，在收費(fèi)處作風(fēng)險提示；

加強(qiáng)對現(xiàn)場其他銷售人員（團(tuán)購組織和中介組織）的監(jiān)管，防止出現(xiàn)虛假宣傳、偽造優(yōu)惠方案、抬高售房價格、偽造簽署認(rèn)購書等行為；

在進(jìn)行分銷優(yōu)惠合作協(xié)議的洽談時，必須保證房屋實(shí)際價格（網(wǎng)簽價格和團(tuán)購費(fèi)價格之和）不超過備案價格；并明確合同未簽署或解除時退還團(tuán)購費(fèi)的條款。

作為團(tuán)購組織，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行符合政策要求的規(guī)范化管理，不得參與收取商品住宅和車位銷售的團(tuán)購費(fèi)。在組織其他商品房團(tuán)購活動中，需注意：

向購房者明示團(tuán)購自愿原則，并明示團(tuán)購優(yōu)惠方案；

加強(qiáng)售樓現(xiàn)場的銷售推廣行為規(guī)范化管理；

與參與團(tuán)購活動的購房者簽署團(tuán)購協(xié)議，明確服務(wù)內(nèi)容和退款情形；

加強(qiáng)付款監(jiān)管，采用電子方式支付的必須保證款項(xiàng)匯入本公司賬戶，采用現(xiàn)場pos機(jī)支付的，須確保pos收款方為己公司，杜絕工作人員的更換、篡改行為；收到款項(xiàng)后，應(yīng)開具明確收款主體、收款事由的收據(jù)或發(fā)票。

作為購房者，進(jìn)行大額商品房交易時，需持謹(jǐn)慎態(tài)度：

在售樓現(xiàn)場工作人員推薦 “買多少抵多少房款”時，核實(shí)銷售人員的身份，是開發(fā)商、銷售公司還是中介方；

參與團(tuán)購活動時，務(wù)必向“開發(fā)商”核實(shí)清楚團(tuán)購優(yōu)惠方案，并要求簽署協(xié)議或在認(rèn)購書中體現(xiàn)優(yōu)惠前后的房價，留存體現(xiàn)團(tuán)購費(fèi)的收據(jù)；

在支付每一筆款項(xiàng)時（尤其在預(yù)售合同簽訂之前被要求支付除定金以外的其他款項(xiàng)時），必須核實(shí)有無付款依據(jù)，是依據(jù)認(rèn)購書、優(yōu)惠協(xié)議還是預(yù)售合同支付，了解清楚付款性質(zhì)和付款對象后進(jìn)行付款，切忌無任何依據(jù)的付款；

注意保存付款憑據(jù)，并核查簽購單的收款方、收據(jù)或發(fā)票的開具主體和事由，若發(fā)現(xiàn)存在不合理不正常付款后及時書面提出異議；

在發(fā)生爭議后，了解清楚訴請費(fèi)用收款主體后再列明各被告。

來源｜上海市嘉定區(qū)人民法院

作者： 鄧 珍

責(zé)任編輯 | 張巧雨

聲明｜轉(zhuǎn)載請注明來自“上海高院”

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